El mercado de alquiler de viviendas es un aspecto crucial para millones de ciudadanos, ya sean inquilinos en búsqueda de un hogar o propietarios que desean rentabilizar sus propiedades. Desde las regulaciones legales hasta las últimas tendencias, comprender el arrendamiento urbano es esencial para navegar con éxito en este ámbito.
1. MARCO LEGAL
La normativa española en materia de alquiler puede resultar compleja es así que hay varias normas legales en vigor. Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, Real Decreto Ley 2/85, LAU 29/1994, modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio, Ley 2/2015, de 30 de marzo y Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo. Cada contrato de arrendamiento, según su fecha, se regulará por una normativa, sin olvidar el Título VI, del contrato de arrendamiento, artículos 1554 y sig. del Código Civil.
Este año con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se han introducido cambios en materia de contratos de arrendamientos urbanos para uso de vivienda siendo las principales novedades (para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023):
1.1. Nuevos conceptos
Gran Tenedor
- Titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros)
- Titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial en zona MRT(“Gran Tenedor MRT”).
Localidades declaradas por las CCAA como de Mercado Residencial Tensionado (MRT) vigencia de 3 años:
- Que la carga media del coste de la hipoteca/alquiler de vivienda supere el 30% de la renta media de la unidad familiar (incluyendo gastos y suministros básicos);
- El precio de compra/alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores, un crecimiento acumulado de al menos un 3% superior al IPC de dicha CCAA.
1.2. Nuevos deberes de Información precontractual
En las zonas declaradas MRT – informar de su afección a una zona MRT y de la cuantía de la última renta vigente en los últimos 5 años, así como el valor actualizado de renta que pudiera corresponder atendiendo al nuevo índice de referencia establecido en la Ley de Vivienda.
1.3. Obligación de colaboración con las administraciones públicas
1.4. Medidas de contención de precios del Alquiler:
La limitación de la renta en arrendamientos de inmuebles que se encuentren en una zona de MRT:
- De existir contrato previo respecto de la misma vivienda vigente en los últimos cinco años, la renta inicial del nuevo contrato no podrá superar la última renta del contrato previo una vez aplicada la cláusula de actualización del contrato anterior.
- Se podría aumentar un 10% si hay rehabilitación en los términos previstos en el Reglamento del IRPF (en los dos años previos); o rehabilitación que implique ahorro energético del 30% (dos años anteriores, con certificados energéticos); o mejoras de accesibilidad comprobadas; o si el contrato dura diez o más años o incluye opción de prórroga por igual período.
Si el arrendador es gran tenedor y las zonas sea de mercado tensionado, la renta inicial no puede exceder el límite máximo fijado por el sistema de índices de precios de referencia, considerando las características del inmueble y edificio.
Limitación general a la actualización de rentas: límite extraordinario de actualización de rentas conforme al RDL 6/2022, límite del índice de garantía de Competitividad, fijándose para el año natural 2024 el máximo del 3%, y siendo de aplicación a partir del 2025 el nuevo índice de referencia para actualizar las rentas del alquiler de vivienda que será creado al efecto por el INE.
1.5. Prórrogas extraordinarias del contrato a solicitud del inquilino transcurrido el plazo de duración mínimo legal (5 o 7 años según el propietario sea persona física o jurídica) y el de la prórroga prevista en el artículo 10.1 LAU:
- Prórroga extraordinaria de 1 año cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica. El arrendador que sea gran tenedor, estará obligado a aceptarlo.
- Prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, para zonas de mercado tensionado.
Trascurridos los plazos fijados por la normativa si no se solicita ni finalización ni prórroga extraordinaria por el inquilino y, si el propietario tampoco se ha pronunciado, entonces nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.
1.6. Los pagos pasan a ser de obligada satisfacción a través de medios electrónicos, con excepciones.
1.7. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
1.8. Modificaciones de los procedimientos de desahucio de Viviendas arrendadas:
- Indicar en la demanda si la demandante es o no Gran Tenedor (Certificación Registro Propiedad).
- Si se es Gran Tenedor se debe acreditar si el inmueble es vivienda habitual del ocupante-demandado, si está en situación de vulnerabilidad económica o no, con la intervención de los servicios sociales de las Administraciones autonómicas y someterse a un procedimiento de conciliación previo.
- Los Grandes Tenedores deberán solicitar al Juzgado la reanudación de sus procedimientos de desahucio que se hubieran suspendido (en base al RDL 11/2020), y acreditar haber seguido el procedimiento de conciliación o intermediación que fije la Administración.
- Fijar y notificar, en los señalamientos de lanzamientos, la hora y fecha exacta en los que tendrá lugar el mismo, y comunicarlo de oficio a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda y asistencia social para comprobar la situación de vulnerabilidad.
- Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio para adoptar las medidas propuestas por las Administraciones públicas a 2 meses y 4 meses, según sea persona física, o jurídica el demandante.
1.9 Repercusión a efectos fiscales
Establece incentivos para los contratos de alquiler a precios reducidos para jóvenes y personas vulnerables con bajos ingresos, vivienda asequible incentivadas: reducción en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos por el titular de la vivienda en un 50% y hasta:
- 90%, si la vivienda se ubica en una zona MRT con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior;
- 70%, si la vivienda se destinada al alquiler en zonas de MRT y el arrendatario sea un joven de entre 18 y 35 años, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler;
- 60%, si se han realizado obras de rehabilitación de la vivienda en los 2 años anteriores.
- Las viviendas vacías durante más de 2 años, siempre que se tenga más de 4 viviendas en esa situación, salvo causa justificada, pueden ser objeto de penalización por parte del Ayuntamiento con un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del IBI, pudiendo llegar hasta el 150% en determinadas circunstancias.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Redacciones anteriores y Vigente desde 26/Mayo/2023: https://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.t2.html#a9
2. CONSEJOS PRÁCTICOS PARA INQUILINOS Y PROPIETARIOS
Para Inquilinos:
- Conocer tus derechos y obligaciones:
- Familiarizarse con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para entender tus derechos y responsabilidades como inquilino.
- Conocer las cláusulas específicas de tu contrato de arrendamiento y aclara cualquier duda antes de firmar.
- Pago puntual y documentación:
- Realizar los pagos de la renta y las actualizaciones acordadas en tiempo y forma.
- Solicitar recibos o justificantes de pago para mantener un registro adecuado de todas las transacciones financieras relacionadas con el alquiler.
- Mantenimiento y cuidado del inmueble:
- Cumplir con las obligaciones de cuidado y mantenimiento del inmueble según lo estipulado en el contrato.
- Reportar cualquier avería o problema al propietario de manera oportuna para evitar daños mayores.
- Preparación para la finalización del contrato:
- Notificar con antelación tu intención de renovar o no el contrato al llegar al final del plazo estipulado.
- Realizar una revisión del estado del inmueble antes de la entrega, asegurándote de dejarlo en condiciones similares a como lo recibiste para recuperar la fianza.
Para Propietarios:
- Conocer tus obligaciones legales:
- Asegurarse de cumplir con tus obligaciones como arrendador según lo establecido por la LAU y otras regulaciones pertinentes.
- Proporcionar un inmueble en condiciones de habitabilidad y realiza reparaciones necesarias en un tiempo razonable.
- Documentación y contratos claros:
- Elaborar un contrato de arrendamiento claro y completo que especifique los términos del alquiler, incluyendo la duración, renta, condiciones de pago y responsabilidades de ambas partes.
- Mantener registros detallados de los pagos, notificaciones y comunicaciones con el inquilino.
- Mantenimiento preventivo:
- Responder de manera oportuna a las solicitudes de reparación o mantenimiento por parte del inquilino para garantizar un ambiente habitable.
- Gestión de la finalización del contrato:
- Comunicar con anticipación tus planes de renovación o no renovación del contrato al inquilino.
- Llevar a cabo una inspección detallada al finalizar el contrato para evaluar cualquier posible daño o desgaste, utilizando la fianza de manera justa y conforme a la ley.
En general, mantener una comunicación clara y respetuosa entre ambas partes puede ser clave para evitar conflictos y garantizar una relación armoniosa durante el arrendamiento. Siempre es recomendable buscar asesoramiento legal en caso de dudas o situaciones complejas.
3. TENDENCIAS Y CAMBIOS RECIENTES EN EL MERCADO DE ALQUILER
- Aumento de precios: En muchas ciudades españolas, se había observado un aumento constante en los precios de alquiler en los últimos años. Ciudades como Madrid, Barcelona y algunas áreas costeras han experimentado aumentos significativos, lo que ha generado preocupaciones sobre si la vivienda es asequible.
- Cambios en la normativa: se han implementado medidas para regular el mercado de alquiler.
- Mayor demanda en áreas urbanas: La preferencia por vivir en áreas urbanas y la creciente tendencia hacia la movilidad laboral ha llevado a una mayor demanda de propiedades de alquiler en zonas urbanas, lo que ha contribuido al aumento de los precios.
- Impacto de la pandemia: La pandemia de COVID-19 generó cambios en las preferencias de vivienda. Algunas personas buscaron viviendas más espaciosas debido al aumento del trabajo remoto, mientras que otras prefirieron mudarse a áreas más económicas debido a cambios en sus ingresos.
- Inversión en viviendas para alquiler turístico.
El mercado de arrendamiento urbano de viviendas ha experimentado cambios significativos en los últimos años, marcando tendencias que han impactado tanto a propietarios como a inquilinos. La situación ha sido dinámica, influenciada por factores económicos, sociales y normativos.
En resumen, el mercado de arrendamiento urbano ha sido testigo de una serie de cambios significativos, desde aumentos de precios hasta propuestas de normativa y cambios en las preferencias de los consumidores. La situación sigue siendo fluida, y será crucial monitorizar de cerca cómo evolucionan estas tendencias para comprender mejor su impacto a largo plazo en el acceso a la vivienda.
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